Qu’est-ce qu’une SCPI ?

scpi définition

Les SCPI ou Société Civile de Placements Immobiliers sont aussi appelé « immobilier papier ». Elles constituent un mode d’épargne intéressant pour les investisseurs intéressés par l’immobilier locatif sans contraintes de gestion. Après une brève définition de la SCPI, cet article vous détaillera les types de SCPI existantes et leurs caractéristiques à connaître pour mieux investir.

SCPI : définition & fonctionnement

La SCPI (Société Civile de Placement immobilier) est un mode d’investissement qui consiste à acquérir la part d’un bien immobilier par le biais d’un intermédiaire compétent : une société de gestion. La SCPI est aussi appelé « immobilier papier » ou « Pierre Papier », car le propriétaires de l’actif ne possèdent aucune propriété à 100 %, mais des actifs du bien divisés en X parts. Acheter des parts de SCPI est donc un placement intéressant, car les acquéreurs n’ont rien à gérer.

Comment fonctionne une SCPI ?

Les investisseurs placent donc leurs argent dans la SCPI qui se charge d’investir à leur place dans des biens immobiliers. Une fois les frais de gestions, taxes, emprunts divers, frais de rénovations ou autres charges (assurances etc..) débitées, le gain (montant des loyers) revient aux propriétaires de ces « pierre papiers » au prorata de leur acquisition.

La SCPI consiste donc à investir sur une société qui investit pour vous.

Quels sont les textes de lois et les organes de régulations pour les SCPI ?

Le secteur existant depuis les années 60 – lors du boom de l’immobilier – est désormais très contrôlé. La Haute Autorité qui contrôle les SCPI est l’AMF. Les articles de loi à connaître sont les suivants : L214-50 à L214-84, L231-8 à L231-21 et L732-7 du code monétaire et financier.

Cette régulation permanente rends la création d’une SCPI assez difficile. Les textes sont contraignants, ce qui limite la création de petites SCPI sur ce marché très tendu.

définition d'une scpi
définition d’une scpi

Quels sont les types de SCPI ?

Il existe plusieurs types de SCPI donc les revenus varient en fonction de la société de gestion qui est chargée des investissements et du types de biens choisis. On peut regrouper les SCPI en trois grandes catégories :

  • SCPI de rendement
  • SCPI de Plus-value
  • SCPI fiscales

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement suivent une logique de rentabilité régulière des revenus distribués chaque trimestre. Ce sont les types de SCPI les plus courantes, car elles constituent environ 90 % du marché des SCPI. Les SCPI de rendement sont donc un bon investissement pour qui souhaite avoir quelques rentes immobilières sans contraintes de gestion.

Il existe plusieurs subdivisions des SCPI de rendements, afin de leur permettre d’être plus spécialisées.

  • Les SCPI diversifiées investissent majoritairement dans les bureaux d’entreprises, l’investissement logistique comme les entrepôts ou les commerces. L’objectif est d’obtenir des gains réguliers et sans risques.
  • SCPI commerciales vont investir dans locaux commerciaux et principalement dans la location des murs commerciaux.
  • SCPI régionales vont s’attaquer aux meilleurs placements immobiliers dans une région. Connaître la zone géographique est un atout qui permet d’optimiser les performances d’un placement en choisissant les endroits les plus dynamiques.
  • SCPI spécialistes vont s’articuler autour d’un seul domaine de compétences. On pense au tourisme ou aux Notapierre qui sont exclusives aux notaires.

SCPI de plus-value

Comme son nom l’indique, l’objectif de la SCPI de plus-value sera de réaliser une plus-value exceptionnelle entre la date d’achat et la date de revente. Les investissements effectués par une SCPI de plus-value sont donc sélectionnés en fonction de leurs potentiels de revente Inutile d’espérer des gains réguliers et rapide avec de type de SCPI. Les investisseurs placent leurs épargnes pour un moment et les gains sont lents, mais peuvent être importants.

Si vous cherchez des gains rapides, consultez cet article sur les meilleures SCPI en 2021.

SCPI fiscales

Ce type de SCPi permet de bénéficier d’avantages fiscaux similaires que lors d’un achat en direct. Les gains sur ce type de placement sont long (+ de 15 ans) et la plupart des investissements sont effectués en immobilier résidentiel.

Encore une fois les SCPI fiscales sont divisées en plusieurs catégories

  • SCPI de déficit foncier : l’investissement s’effectue sur des biens immobiliers à rénover. Les gains perçus par les investisseurs proviennent des loyers encaissés auxquelles ont soustrait le coût des travaux à effectuer. Lorsque le montant des travaux est supérieur aux gains des loyers, on parle de « déficit foncier ». C’est une situation courante au début de l’investissement qui se rétablit sur la durée (le bien rénové prenant de la valeur avec le temps).
  • SCPi MALRAUX n’investit que dans des biens à rénover et classés comme monuments historiques. Cela permet une réduction drastique des impôts allant de 22 à 30 % sous certaines conditions. Il faut que le bien soit loué pendant au moins 9 ans et que coût des travaux ne dépassent pas 100 000€ par an.
  • SCPI Pinel a de quoi séduire les investisseurs souhaitant défiscaliser. Ce type de placement propose des réductions d’impôts allant jusqu’à 21 % sur 12 ans. Le portefeuille d’investissement PINEL est principalement composé de résidences aux loyers modestes avec des loyers limités (en locatif loi PINEL). Comme en témoigne notre article ci après, l’investissement en Pinel est sujet à bien des polémiques, car il n’est pas toujours avantageux.

Conclusion :
Vous le voyez, le monde des SCPI est très large et ceci n’est qu’un bref aperçu. Il vous offre cependant un vaste spectre de possibilité pour investir à moindres risques et avec un accompagnement par des sociétés spécialisées. C’est souvent un plus, lorsque que l’on ne veut pas se charger de la gestion ou faire des erreurs de débutants.

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