Faut-il investir en Pinel ?

La Loi PINEL est un dispositif de défiscalisation destiné aux investisseurs immobiliers. Mis en place par le gouvernement, ce dispositif sera valide jusqu’au 31 décembre 2021. Déjà limitée aux zones les plus « tendues » dans sa version 2019, la loi Pinel est avantageuse et peut vous éviter l’impôt. Des baisses d’impôts très avantageuses allant de 12 à 21 % sont prévues sur un bien immobilier neuf destiné au locatif pour une période de 6, 9 ou 12 ans.

La loi Pinel succède à la loi DUFLOS et vise donc à faciliter la location de bien immobilier pour les particuliers sur des durées longues. Le principe majeur de cette loi, c’est plus la durée d’un bien en location est longue, moins le propriétaire ne paiera d’impôts. (voir ce guide sur la loi pinel 2019)

La double mission du dispositif Pinel

La mission du dispositif Pinel est louable et peut se diviser en deux grands axes.

  • garder un contrôle minimum sur les zones d’investissement les plus recherchées en proposant des loyers neufs au loyer modéré. L’investisseur y verra certes un belle occasion pour payer moins d’impôts, mais il risque aussi de se mordre les doigts lorsqu’il se retrouvera avec un loyer plafonné pour les 12 prochaines années.
  • dynamiser des zones moins « intéressantes » , mais par un coût moindre suite à une défiscalisation légale. La encore, il conviendra de bien faire attention dans son investissement, car toutes les zones ne se ressemblent pas. Les locataires ne sont pas tous les mêmes en France et on peut vite accumuler les problèmes pour quelques euros d’impôts économisés.

Attention aux pièges de la loi Pinel

Attention cependant aux effets de la Loi Pinel. Il existe aussi d’autres façon de trouver un bien locatif rentable en France. Méfiez-vous aussi des vendeurs de biens immobiliers en Pinel. Ces derniers se rémunèrent souvent assez grassement sur ce type de commissions.

En effet les pièges en Pinel sont nombreux et pas toujours faciles à déceler. En voici quelques un

  • l’achat d’un bien surcoté : la plupart des agents immobiliers sachant que l’économie réalisée par l’investisseur ne se gêneront pas à augmenter leurs commissions voir même à survendre le bien.
  • Une rentabilité limitée : comme les loyers sont plafonnés, la rentabilité peut-être assez médiocre. Il faudra bien souvent réaliser un effort d’épargne de la part de l’acheteur pour garder le bien en bon état ou rembourser son prêt. Il est donc difficile d’être en autofinancement avec un dispositif Pinel
  • Attention aux charges de copropriété : les promoteurs immobiliers ne sont pas fous. Mettre de grosses charges de copropriétés dès le départ sur les logement Pinel serait très toxique à la vente. C’est pour cela que certains promoteurs (cf explication vidéo) baissent volontairement les charges de copropriété pour les premières années afin d’inciter à l’achat pour les augmenter plus tard.
  • Une revente difficile : un investissement en Pinel sera certes loué, mais pas forcément bien revendu. Ces dispositifs créent de la méfiance à cause des zones difficiles.

Au final, il faut toujours son sang froid, lorsque l’on investit dans l’immobilier

Ou investir en Pinel ?

Depuis le 1er janvier 2019, la loi Pinel a été réduite aux zones « tendues » de France, C’est à dire des cadres d’investissement plus difficiles (en termes d’immobilier) afin d’encourager les investisseurs à acquérir des biens neufs. Ces zones bénéficient souvent d’un cadre légal en terme de loyer minimal et maximal. On pense par exemple aux villes d’Ile de France & à Paris.

Attention au plafond d’investissement de loyer en Pinel

Une des autres difficultés rencontrées avec la loi Pinel, c’est celui du plafond maximum d’investissement autorisé au m². En effet, celui-ci reste limité à certaines zones et il est sujet à une stricte réglementation. 5500€/m², c’est la limite de la loi Pinel pour un investisseur.

A ce prix la, il devient très difficile d’investir dans une ville comme Paris ou la moyenne avoisine les 8500€/m². Il faudra alors chercher des endroits plus intéressants pour investir en Pinel, Cela peut se trouver assez facilement dans des villes comme Toulouse, Rennes ou encore Nantes.

Quel type de locataires en Pinel ?

Autre chose à connaître à propos de cet investissement : le plafond des ressources des locataires. On ne peut pas louer à n’importe qui en Pinel. Les locataires doivent rentrer dans les clous et dans le barème des ressources à l’année en fonction d’une zone donnée. Quoi qu’il en soit, si vous souhaitez faire un simulation Pinel, c’est ici

 

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