Quelques conseils avant de louer son bien seul

Mettre son bien en location n’est pas une mince affaire. Qu’il soit grand ou petit, gérer un patrimoine ne se limite pas à la simple réparation d’un frigidaire « une fois de temps en temps » lorsqu’un locataire le demande. La gestion privée de son bien immobilier demande du temps et de la connaissance. En tant qu’apprenti gestionnaire d’un bien immobilier, vous serez obligé de porter plusieurs chapeaux et de répondre à tous types de demandes. Il faudra comprendre les règles du jeux de l’immobilier et vos adapter à votre marché. Comment se passe la location d’un bien sans agence ?

Mettre son bien en location saisonnière (ou pas)

Le marché locatif évolue vers la location saisonnière et les propriétaires sont devenus obsédés par le gain rapide que proposent les biens locatifs à court terme. La montée en puissance d’AirBnB et la tendance montante de convertir les immeubles de rapport en location pour touristes ont bouleversé le monde de l’immobilier. Comme l’indique ce graphique de l’INSEE, les locations saisonnières ont tendance à gagner du terrain en France, contrairement au marché classique qui stagne depuis plusieurs années (pour le secteur touristique)

Cette nouvelle passion pour la location de saison porte un nom « la promesse d’un gain rapide« . Avec toute cette émulation, le marché se tend inévitablement et les tarifs des loyers de saisons ont tendance à grimper jusqu’à s’attirer les foudres des gouvernements qui tentent de réguler la situation. (source)

Cette tendance pour le moins inattendue ne signifie en rien que les loyers « à long terme » ne constituent pas une valeur sûre pour le gestionnaire privé et une source constante de revenus. Au contraire, la location classique en gestion privée reste une valeur sûre et garantie. C’est par ailleurs la solution la plus simple pour faire fructifier un patrimoine

Si vous n’avez pas le temps pour vous occuper de la gestion privée de vos biens car vous disposez d’un patrimoine très important, il vous faudra alors vous tourner vers un prestataire de gestion de fortune comme valofi.com qui se chargera de régler les détails de la mise en location. Si vous n’avez qu’un ou plusieurs biens à gérer, alors, les conseils qui suivent vous concernent.

Conseils pour mettre son bien en location tout seul

0. Mettre son bien en location : les démarches

On ne met pas un bien en location sans passer par quelques points de détails administratifs... Il conviendra de répondre à un certain nombre de critères avant la mise en location comme choisir le type de location (meublée, nue, de saison.), faire évaluer le bien par un expert qui estimera le prix total du bien et vérifiera les installations essentielles comme le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Il est aussi bon de se renseigner sur les modèles de documents obligatoires qui faciliteront le processus de location comme les contrats divers de location, un modèle de quittance ou d’états des lieux

1. Apprenez a connaître votre patrimoine

Lorsque vous achetez une nouvelle propriété, votre première étape en tant que propriétaire devrait être de vraiment bien connaître les lieux, c’est-à-dire, l’état de la maison et de tous les systèmes qui la compose. Chaque élément de votre propriété dispose d’une durée de vie déterminée et la dernière chose que vous voulez faire, c’est de louer votre bien avec un matériel mal entretenu.

Vous pouvez simplement noter la référence de chaque matériel ou installation de votre appartement avec une date d’achat dans un tableur qui vous servira d’historique. Une fois que cela sera fait et que votre locataire vous demandera les informations, vous saurez si le remplacement du matériel est justifié, car du a l’obsolescence naturelle du bien ou injustifiée.

2. Prévoyez de réinvestir un minimum dans votre patrimoine

Mettre son bien en location demande de réinvestir une partie de vos gains dans votre patrimoine immobilier afin de le conserver dans un bon état. C’est cet entretien constant qui vous assurera de bonnes rentesne prévision et de bonnes critiques sur les réseaux sociaux si vous cherchez à le louer en saisonnier….

De plus, établir un planning d’investissement régulier vous évitera d’avoir de mauvaises surprises qui pourrait provoquer de gros montants à payer d’un coup.

3. Estimer les tarifs de location

Vous comprendrez vite que les gains générés par votre patrimoine dépendront de trois facteurs clés.

• L’emplacement spécifique du bien
• La qualité générale du bien  et son « état des lieux »
• Sa taille et ses équipements

Les agences immobilières et les grandes plates-formes comme Airbnb utilisent un large panel de données pour prédire avec une certaine précision les potentiels revenus d’une location. Sans accès à ces données, vous allez devoir réaliser une estimation raisonnable du bien par votre propre moyen et parcourir les sites Web à la recherche des informations du marché.

Méfiez-vous tout de même des tarifs annoncés qui ne sont pas toujours une prévision certaine des revenus que vous pouvez attendre d’un bien. Il faudra prendre en compte le taux d’occupation et déduire les charges…

4. Mon agent immobilier est-il vraiment compétent ?

L’habit ne fait pas le moine… Si certains agents immobilier ont une excellente connaissance du marché, d’autres ne seront pas à la hauteur de vos attentes, mais seront de très bons vendeurs. Si vous souhaitez passez par un cabinet externe de gestion, il faudra travailler avec des professionnels qui comprennent vos problématiques que ce soit pendant la recherche, l’achat ou même la gestion du bien. Mettre son appartement en location via une agence peut vous faciliter la vie, mais il convient de bien se renseigner. 

Renseignez-vous sur le net et regardez les avis d’une agence avant de déléguer certaines tâches comme la recherche ou le suivi  du locataire…

5. Mettre en concurrence les agences peut avoir du bon

Avant d’embaucher une agence immobilière, assurez-vous d’interroger plusieurs sociétés. Ont-ils une présence locale importante ? Quel type de réputation ont-ils auprès d’autres propriétaires ? Sont-ils classés sur les moteurs de recherche ?

Si après ces questions, le bilan s’avère positif, renseignez-vous aussi sur ces trois aspects :

• Comment allez-vous maximiser les revenus avec mon bien ?
• Comment allez-vous prendre soin de votre maison si je vous la laisse ?
• Sont-ils capables de fournir des communications transparentes et honnêtes avec vous ?

6. Faites un inventaire avant de louer

Tout propriétaire devrait avoir fait un inventaire de ses biens avant de louer son espace. Réaliser uneétaires et liste des choses les plus importantes et prendre quelques photos du bien ne vous prendra q’une après-midi, mais vous servira énormément pour la suite du processus de location et pour l’état des lieux.

Encore une fois, munissez-vous d’un tableur et faites la liste de votre matériel. Un document précis vous sera très utile pour chaque bien à gérer. 

7. Soyez réaliste sur vos prix

Combien louer son appartement est une question qui revient souvent. L’une des plus grandes erreurs commises par les propriétaires, et parfois même par les gestionnaires immobiliers, lors de la location d’une maison est de fixer des prix trop élevés. Avant de mettre son bien en location, faites vos recherches et vérifiez ce que les autres facturent avant de surévaluer votre maison.

Il sera nettement préférable de louer un peu moins cher, mais d’avoir un taux de remplissage élevé plutôt que le contraire (louer cher, mais peu souvent…).