Est-ce une bonne idée d’investir dans un viager ?

tout savoir sur le viager

Investir dans le viager reste une opération assez taboue en France. En effet, les clichés ont la peau dure et cette pratique a une assez mauvaise réputation. Longtemps considérée comme jusqu’au boutiste voir incertain, l’investissement en viager reprends pourtant des couleurs et se démocratise de plus en plus. Il est vrai qu’investir une partie de son capital sur la fin de vie d’une personne peut sembler risquée, mais à bien y réfléchir, la solution s’avère pragmatique et utile pour les deux parties prenantes. Comment tout savoir sur le viager ? Il faudrait un ouvrage pour répondre à la question. Cet article vous aidera à obtenir les bases et des renseignements sur le viager pour en comprendre les l’essentiel et mieux planifier un potentiel investissement.

Pourquoi mettre son bien immobilier en viager ?

Comme nous le disions en introduction et comme le confirme Benjamin MABILLE du cabinet BMfinance.fr, l’immobilier en viager n’est pas si restreint et représente environ 1% des transactions immobilières en France. Pourquoi cela ? Les expications sont multiples et nous le verrons dépendent surtout du contexte.

  • A 70 ans, on est encore « jeune » : Les papyboomers veulent profiter de la vie. 70 ans est une étape clé dans la vie d’un individu et il est important de planifier la suite rapidement. En mettant son bien en viager le plus tôt possible, on s’assure un fin de vie tranquille et plus sereine.
  • Les retraites sont insuffisantes : Un des problèmes majeurs de la société françaises et celui des retraites. Nombreuses sont les personnes n’ayant pas cotisées suffisamment et ne disposant pas d’un pension qui leur permette de vivre convenablement. Le viager vient combler ce manque et aidera les personnes dans le besoins pour vivre dignement jusqu’à la fin de leur jour.
  • Partir en maison de retraite dignement : Une des phobies de nombreuses personnes âgées est celle de partir en maison de retraite prématurément ou d’aller dans un centre qui ne leur conviennent pas – faute de moyens… Un séjour en pension complète coûte très cher et le viager est un moyen d’avoir de quoi payer les mensualités. En effet, toutes les personnes âgées n’ont pas forcément une famille pour leur venir en aide.

On compte entre 5000 et 8000 investissements en viager par an en France soit 1% de l’ensemble des transactions immobilières

Quand mettre un bien en viager ?

Le viager pose aussi un problème moral. Si cette technique permet de vivre confortablement jusqu’à la fin de sa vie, elle pose aussi l’épineuse question de la transmission du patrimoine. En effet, un bien mis en viager ne sera pas transmis aux enfants, mais bien cédé à l’investisseur qui paie la créance sur le bien.

  • Dans 70% des cas, le viager touche les famille sans enfants : le propriétaire dispose de son bien immobilier qu’il ne pourra transmettre qu’à une famille lointaine. Le bien sera alors succeptible d’être disputé par les cousin(e)s et taxé à 60% environ par l’Etat.
  • Dans 30% des cas, la décision est prise en famille avec l’accord des enfants : Ce type de mise en viager intervient lorsque les enfants ont 40 ou 50 ans. Les enfants sont installés et ont des projets d’investissements (ex : acheter une maison) ou entrepreneuriat (ex : créer une entreprise) et décident entre tous de mettre les bien familial en viager pour pouvoir réaliser leur projets et toucher la rente immédiatement plutôt que de devoir réaliser la succession quelques années plus tard. Cette technique évitera aussi des frais de notaire.

Faut-il avoir honte d’investir dans un viager ?

Il est assez rare de voir quelqu’un se vanter d’avoir fait une belle affaire via un investissement en viager. Investir dans un viager est souvent perçu comme une technique « sournoise et peu morale », la mort étant un sujet tabou dans la culture française.

Faut-il avoir honte d'investir en viager ? | source img pixabay
Faut-il avoir honte d’investir en viager ? | source img pixabay

Pourtant, si on prends le problème à l’envers et que l’on réfléchit au sens du viager, cette technique permet avant tout aux personnes âgées de bien vivre leur vie jusqu’au bout. C’est un placement qui permet aux personnes âgées de vivre comme ils le désirent jusqu’au bout. Bien évidement cela doit être encadré par des cabinets d’experts qui s’assureront qu’il n’y a pas d’abus.

Acheter un bien en viager semble (à priori) moins cher

Il semblerait que l’acquisition d’un bien en viager est assez rentable pour plusieurs raisons.

Tout d’abord, par la nature du partenariat lui-même, le placement en viager est d’une durée incertaine et doit convaincre les deux parties-prenantes. Comme, il est impossible de prévoir le temps de vie restant de la personne prise en charge, il convient de plafonner les montants pour permettre aux deux parties de s’en sortir.

Ensuite, le bien en viager est occupé. Il n’est donc pas acquis immédiatement. Le futur propriétaire ne pourra donc pas louer ce bien pendant la durée du partenariat.

Après, l’investissement dans un viager n’est pas soumis à l’impôt. Il constitue donc une forme d’investissement intéressant pour celles et ceux qui ont déjà un capital et des revenus réguliers, mais qui veulent enrichir leur patrimoine sans complications externes et sans imposition étouffante.

Enfin, investir dans un viager permet de réduire les frais de notaire, car vous êtes imposés sur la nu-propriété.

investir dans un viager
investir dans un viager | source image pixabay

Les types de viager

Il existe plusieurs types de viager – En voici les principaux

  • le viager occupé : Lorsque que la propriétaire du bien reste dans l’habitation qui reste par conséquent impossible à louer par le futur acquéreur. Ce type de viager s’adresse à des personnes jeunes (acquéreur comme propriétaire)
  • le viager libre : L’investisseur pourra louer le bien, ce qui lui permettra de louer le bien pour payer une partie de la rente. Le profil de l’investisseur et du propriétaire sera plus âgé, l’indemnité plus élevée.
  • le viager sans rente : Comme son nom l’indique le risque est limité pour l’acquéreur. Ce type d’achat est bien sur soumis à des conditions particulières.
  • la vente à terme : Un expert déterminera le capital à payer et l’acquéreur ne disposera du bien qu’après le décès ou le départ en maison de retraite du propriétaire.
  • et la nue-propriété

Comment assurer la rentabilité de son investissement en viager ?

Malgré, tous ces avantages, investir en viager reste une décision difficile et difficile à réaliser pour un premier achat immobilier. Si on parle d’une décôte qui va de 20 à 60 % de la valeur réelle du bien (source : la vidéo), il reste cependant difficile de prévoir la valeur réelle de son investissement. Pour mieux prévoir sont investissement, il convient de penser aux points suivants avant de se renseigner plus en détail sur le viager.

L’âge moyen (en France) du départ en maison de retraite est de 86 ans. Au delà, de cet âge, il est difficile pour la personne de vivre de façon autonome chez elle et sans assistance. Chaque cas étant particulier, il convient de discuter des options avec un spécialiste du viager pour obtenir les conseils nécessaires. Les décotes étant assez variables en fonction de chaque cas.

Ou investir dans un viager ?

Les régions les plus touchées en viager sont la région PACA et dans la région parisienne. L’achat en viager est souvent intéressant dans les grandes villes ou l’immobilier est assez stable et la rentabilité du bien certaine.

investir en viager

Les nouvelles tendances autour du viager.

Il existe de nouvelles formes de viager comme le fond sur le viager ou « viager papier » Le prix est mutualisé et les risques dilués. L’acheteur investira dans un fond contenant plusieurs viagers. Cette pratique n’est est cependant qu’à ses débuts.

Et vous, que pensez-vous de ce type d’investissement ? N’hésitez pas à commenter l’article pour discuter plus largement du sujet 

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