Est-ce une bonne idée d’investir dans un viager ?

Tout savoir sur le viager : Investir dans le viager reste une opération assez taboue en France. En effet, les clichés ont la peau dure et cette pratique a une assez mauvaise réputation. Longtemps considérée comme jusqu’au boutiste voir incertain, l’investissement en viager reprends pourtant des couleurs et se démocratise de plus en plus. Il est vrai qu’investir une partie de son capital sur la fin de vie d’une personne peut sembler risqué, mais à bien y réfléchir, la solution de l’investissement en viager s’avère pragmatique et utile pour les deux parties prenantes. Seulement, comment faire pour tout savoir sur le viager ? Il faudrait bien entendu, un ouvrage pour répondre à la question.

Cet article vous aidera à obtenir les bases de connaissance et vous donnera les renseignements sur le viager nécessaires pour comprendre l’essentiel et mieux planifier votre potentiel investissement.

Pourquoi mettre son bien immobilier en viager ?

Comme nous le disions en introduction et comme le confirme Benjamin MABILLE du cabinet BMfinance.fr, l’investissement immobilier en viager n’est pas si restreint et représente environ 1% des transactions immobilières en France. Pourquoi cela ? Les explications sont multiples et nous le verrons dépendent surtout du contexte.

• A 70 ans, on est encore « jeune » : Les papyboomers veulent profiter de la vie. 70 ans est une étape clé dans la vie d’un individu et il est important de planifier la suite rapidement. En mettant son bien en viager le plus tôt possible, on s’assure un fin de vie tranquille et plus sereine.
• Les retraites sont insuffisantes : Un des problèmes majeurs de la société françaises et celui des retraites. Nombreuses sont les personnes n’ayant pas cotisées suffisamment et ne disposant pas d’un pension qui leur permette de vivre convenablement. Le viager vient combler ce manque et aidera les personnes dans le besoins pour vivre dignement jusqu’à la fin de leur jour.
• Partir en maison de retraite dignement : Une des phobies de nombreuses personnes âgées est celle de partir en maison de retraite prématurément ou d’aller dans un centre qui convient pas – faute de moyens… Il suffit de voir les derniers scandales sur les EHPADS pour s’en convaincre. Un séjour de qualité en maison de retraite coûte excessivement cher et le viager est un moyen d’avoir de quoi payer les mensualités. En effet, toutes les personnes âgées n’ont pas forcément une famille pour leur venir en aide.

On compte entre 5000 et 8000 investissements en viager par an en France soit 1% de l’ensemble des transactions immobilières

Quand mettre un bien en viager ?

Le viager pose aussi un problème moral : Si cette technique permet de vivre confortablement jusqu’à la fin de sa vie, elle pose aussi l’épineuse question de la transmission du patrimoine.

Le viager est-il moral ?

En effet, un bien mis en viager ne sera pas transmis aux enfants, mais bien cédé à l’investisseur qui paie la créance sur le bien. Avant de nous alarmer sur les faits, essayons de comprendre le contexte dans lequel évolue ce type d’investissement.

Le contexte de l’investissement en viager en France

• Dans 70% des cas, le viager touche les famille sans enfants : le propriétaire dispose de son bien immobilier qu’il ne pourra transmettre qu’à une famille lointaine. Dans le meilleur des cas, le bien sera alors susceptible d’être disputé par les cousin(e)s et taxé à 60% environ par l’Etat.
• Dans 30% des cas, la décision est prise en famille avec l’accord des enfants : Ce type de mise en viager intervient lorsque les enfants ont 40 ou 50 ans ou dispose d’une famille nombreuse. Les enfants sont déjà installés et ont des projets d’investissements (ex : acheter une maison) ou entrepreneuriat (ex : créer une entreprise) et décident (entre tous) de mettre les bien familial en viager pour pouvoir réaliser leur projets et toucher la rente immédiatement plutôt que de devoir réaliser la succession quelques années plus tard. Cette technique évitera aussi des frais de notaire.

Faut-il avoir honte d’investir dans un viager ?

Il est assez rare de voir quelqu’un se vanter d’avoir fait une belle affaire via un investissement en viager. Investir dans un viager est souvent perçu comme une technique « sournoise et peu morale », la mort étant un sujet tabou dans la culture française.

Pourtant, si on prend le problème à l’envers et que l’on réfléchit au sens du viager, cette technique permet avant tout aux personnes âgées de bien vivre leur vie jusqu’au bout.

C’est un placement qui permet aux personnes âgées de vivre comme ils le désirent jusqu’au bout. Bien évidement cela doit être encadré par des cabinets d’experts qui s’assureront qu’il n’y a pas d’abus.

Acheter un bien en viager semble (à priori) moins cher

Il semblerait que l’acquisition d’un bien en viager est assez rentable pour plusieurs raisons.

• Le placement en viager est d’une durée incertaine : Comme, il est impossible de prévoir le temps de vie restant de la personne prise en charge, il convient de plafonner les montants pour permettre aux deux parties de s’en sortir.
• Le bien en viager est occupé : Il n’est donc pas acquis immédiatement. Le futur propriétaire ne pourra donc pas louer ce bien pendant la durée du partenariat.
• L’investissement dans un viager n’est pas soumis à l’impôt : Il constitue donc une forme d’investissement intéressant pour celles et ceux qui ont déjà un capital et des revenus réguliers, mais qui veulent enrichir leur patrimoine sans complications externes et sans imposition étouffante.

Tout savoir sur le viager : Investir dans un viager permet de réduire les frais de notaire, car vous êtes imposés sur la nu-propriété.

Les types de viager

Il existe plusieurs types de viager – En voici les principaux

• le viager occupé : Lorsque que la propriétaire du bien reste dans l’habitation qui reste par conséquent impossible à louer par le futur acquéreur. Ce type de viager s’adresse à des personnes jeunes (acquéreur comme propriétaire)
• le viager libre : L’investisseur pourra louer le bien, ce qui lui permettra de louer le bien pour payer une partie de la rente. Le profil de l’investisseur et du propriétaire sera plus âgé, l’indemnité plus élevée.
• le viager sans rente : Comme son nom l’indique le risque est limité pour l’acquéreur. Ce type d’achat est bien sur soumis à des conditions particulières.
• la vente à terme : Un expert déterminera le capital à payer et l’acquéreur ne disposera du bien qu’après le décès ou le départ en maison de retraite du propriétaire.
• et la nue-propriété

Comment assurer la rentabilité de son investissement en viager ?

Malgré, tous ces avantages, investir en viager reste une décision difficile et difficile à réaliser pour un premier achat immobilier. Il est difficile de tout savoir sur le viager et sur le bien fondé de l’investissement. Si on parle d’une décote qui va de 20 à 60 % de la valeur réelle du bien (source : la vidéo), il reste cependant difficile de prévoir la valeur réelle de son investissement.

Prévoir son investissement en connaissant le marché

L’âge moyen (en France) du départ en maison de retraite est de 86 ans. Au delà, de cet âge, il est difficile pour la personne de vivre de façon autonome chez elle et sans assistance. Chaque cas étant particulier, il convient de discuter des options avec un spécialiste du viager pour obtenir les conseils nécessaires. Les décotes étant assez variables en fonction de chaque cas.

Ou investir dans un viager ?

Les régions les plus touchées en viager sont la région PACA et dans la région parisienne. L’achat en viager est souvent intéressant dans les grandes villes ou l’immobilier est assez stable et la rentabilité du bien certaine.

Les nouvelles tendances autour du viager.

Vous pensiez tout savoir sur le viager ? Il existe pourtant de nouvelles formes de viager comme le fond sur le viager ou « viager papier ». Le prix est mutualisé et les risques dilués. L’acheteur investira dans un fond contenant plusieurs viagers. Cette pratique n’est est cependant qu’à ses débuts.

Et vous, que pensez-vous de ce type d’investissement ? N’hésitez pas à commenter l’article pour discuter plus largement du sujet